重庆水务:万盛南桐污水处理工程一期工程相关资产及负债项目资产评估报告(沃克森国际评报字(2021)第2243号)

2022年7月18日 by 没有评论

重庆水务环境控股集团有限公司拟转让万盛南桐污水处理工程一期工程相关资产及负债项目

一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则,坚持独立、客观和公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人不存在偏见。

六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,对已经发现的问题进行了如实披露,并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。

七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

沃克森(北京)国际资产评估有限公司接受贵公司委托,按照法律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,采用资产基础法,按照必要的评估程序,对贵公司拟转让南桐污水处理厂一期工程相关资产负债在2021年9月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果摘要报告如下:

重庆水务环境控股集团有限公司拟转让南桐污水处理厂一期工程相关资产负债,本次评估为该次经济行为提供价值参考依据。

该经济行为已经重庆水务环境控股集团有限公司2021年第 22次总经理办公会议纪要决议通过。

本次资产评估对象为重庆水务环境控股集团有限公司拟转让资产组涉及的南桐污水处理厂一期工程相关资产负债的市场价值。

评估范围为经济行为之目的所涉及的重庆水务环境控股集团有限公司于评估基准日申报的相关资产及负债。截止评估基准日2021年9月30日,重庆水务环境控股集团有限公司申报的相关资产账面价值为5,231.74万元,负债账面价值为5,231.74万元,净资产账面价值为0.00万元。

重庆水务环境控股集团有限公司拟转让万盛南桐污水处理工程一期工程相关资产负债项目资产评估报告·摘要

评估结论根据以上评估工作得出:截至评估基准日2021年9月30日,在保持现有用途持续经营前提下,企业纳入评估范围内的总资产账面价值为5,231.74万元,评估值4786.02元,减值额为445.72万元,减值率为8.52%;负债账面价值为5,231.74万元,评估值5,231.74万元,无增减值;净资产账面值为0.00万元,评估值为-445.72万元,减值额为445.72万元。

评估报告使用有效期为一年,自评估基准日2021年9月30日起至2022年9月29日。除本报告已披露的特别事项,在评估基准日后、使用有效期以内,当经济行为发生时,如企业发展环境未发生影响其经营状况较大变化的情形,评估结论在使用有效期内有效。

以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论,应当阅读资产评估报告正文。

沃克森(北京)国际资产评估有限公司接受贵公司委托,按照法律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,采用资产基础法,按照必要的评估程序,对贵公司拟转让南桐污水处理厂一期工程相关资产负债在2021年9月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。

许可项目:自来水生产与供应,危险废物经营(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准)

一般项目:从事投资业务(不得从事金融业务)及相关资产经营、资产管理,投资咨询服务,财务顾问,(以上经营范围法律法规禁止的,不得从事经营;法律法规限制的,取得许可后方可从事经营),污水处理及其再生利用,固体废物治理,环境应急治理服务,土壤污染治理与修复服务,土壤环境污染防治服务,生态恢复及生态保护服务,水环境污染防治服务,大气环境污染防治服务,资源再生利用技术研发,再生资源回收(除生产性废旧金属),再生资源加工,再生资源销售(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)。

资产评估委托合同中约定的其它资产评估报告使用人、国有资产评估经济行为的相关监管部门或机构以及根据国家法律、法规规定的资产评估报告使用人,为本资产评估报告的合法使用者。

除国家法律、法规另有规定外,任何未经资产评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到资产评估报告而成为资产评估报告使用人。

重庆水务环境控股集团有限公司拟转让南桐污水处理厂一期工程相关资产负债,本次评估为该次经济行为提供价值参考依据。

该经济行为已经重庆水务环境控股集团有限公司2021年第 22次总经理办公会议纪要决议通过。

评估范围为经济行为之目的所涉及的重庆水务环境控股集团有限公司于评估基准日申报的相关资产及负债。截止评估基准日2021年9月30日,重庆水务环境控股集团有限公司申报的相关净资产账面价值0.00万元。

具体资产类型有货币资金、其他应收款、固定资产、无形资产、应付账款、其他应付款和长期应付款。截至评估基准日各类资产及负债的账面价值如下:

实物资产主要为房屋建(构)筑物、机器设备及电子设备,主要分布于重庆水务环境控股集团有限公司南桐污水项目厂区内。房屋建(构)筑物主要有:中控室、接触池、加氯加药间、污泥脱水间、进厂道路桥梁、粗细格栅等;

机器设备主要有:回转式格栅除污机、回转式固液分离机、无轴螺旋压榨机、旋流沉沙机等。

企业房屋建(构)筑物及机器设备等2018年1月完成竣工验收,当月试运行投入使用,截止评估基准日建(构)筑物和设备完好。

根据《万盛经开区南桐污水处理厂工程竣工决算审核报告》(众环渝专字【2020】0152号),项目建设期自2016年10月至2018年1月。该项目交付使用资产总额为45824653.86元,其中建筑物及构筑物30744164.1元,设备13637580.52元,无形资产-土地使用权1442909.24元。

1.本次评估引用了重庆恒申达工程造价咨询有限公司出具的万盛南桐污水处理工程一期相关结算报告(渝恒申达结[2019]472号、渝恒申达结[2018]023号、渝恒申达结[2019]484号、渝恒申达结[2019]314号、渝恒申达结[2019]479号、渝恒申达结[2019]562号、恒申达结[2019]522号、恒申达结[2019]522号)。

2.本次评估引用了中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)重庆分所出具的《万盛经开区南桐污水处理厂工程竣工决算审核报告》(众环渝专字【2020】0152号)。

根据评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素,同时考虑价值类型与评估假设的相关性等,确定本次资产评估的价值类型为:市场价值。

市场价值的定义:市场价值是指自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

本次资产评估基准日的确定是根据委托人相关经济行为的安排,资产评估机构根据专业经验建议,本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的,减少和避免评估基准日后的调整事项,由委托人确定。

在本次资产评估工作中我们所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规,以及在评估中参考的文件资料主要有:

1、重庆水务环境控股集团有限公司2021年第 22次总经理办公会议纪要。

1、《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第12届全国人民代表大会常务委员会第21次会议通过);

2、《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第13届全国人民代表大会第3次会议通过);

3、《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第11届全国人民代表大会常务委员会第5次会议通过);

4、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(2016年3月23日(财税〔2016〕36号));

5、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2013年12月7日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第三次修订);

6、《企业国有资产监督管理暂行条例》(2011年1月8日国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订);

7、《企业国有资产交易监督管理办法》(2016年6月24日国资委、财政部令第32号);

8、《企业国有资产评估管理暂行办法》(国资委令第12号,2005年8月25日国资委第31次主任办公会议审议通过);

9、《国有资产评估管理若干问题的规定》(2001年12月31日财政部令第14号);

10、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(2006年12月12日国资委产权【2006】274号);

11、《企业国有资产监督管理暂行条例》(2011年1月8日国务院令第588号

12、《企业国有资产评估项目备案工作指引》(2013年5月10日国资发产权【2013】64号);

13、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(2009年9月11日国资产权【2009】941号);

14、《国有资产评估管理办法》(1991年11月16日国务院令第91号);

15、《重庆市人民政府办公厅关于进一步规范企业国有资产交易监督管理的通知》(渝府办[2017])19号;

16、重庆市国有资产监督管理委员会关于贯彻《企业国有资产交易监督管理办法》有关问题的通知(渝国资[2018]9号);

17、《重庆市国有资产监督管理委员会关于加强企业国有资产评估管理有关事项的通知》(渝国资[2018]373号);

1、《资产评估基本准则》(2017年8月23日,财资【2017】43号);

5、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协【2017】33号);

14、《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》(中评协〔2017〕35号);

《资产评估基本准则》第十六条,“确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和资产基础法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况,分析上述三种基本方法的适用性,依法选择评估方法。”

企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方法。资产评估专业人员应当结合产权持有人的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性,恰当考虑收益法的适用性。

股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法,通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估;现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。资产评估专业人员应当根据产权持有人所处行业、经营模式、资本结构、发展趋势等,恰当选择现金流折现模型。

企业价值评估中的市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较,确定评估对象价值的评估方法。资产评估专业人员应当根据所获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数量,考虑市场法的适用性。

上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据,计算价值比率,在与产权持有人比较分析的基础上,确定评估对象价值的具体方法。交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料,计算价值比率,在与产权持有人比较分析的基础上,确定评估对象价值的具体方法。

资产组合评估中的资产基础法,是指以产权持有人评估基准日的资产负债表为基础,评估申报评估范围表内各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。当存在对评估对象价值有重大影响且难以识别和评估的资产或者负债时,应当考虑资产基础法的适用性。

小,本次委估的资产为单项资产,并不是一个能创造收益的完整资产组合,即实际运营的一期与二期收益无法独立区分,而收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加,以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。由于上述原因故不宜采用收益法评估。

市场法只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。只要满足市场法的可比前提条件就可以运用市场法。评估对象资产作为公共配套设施污水处理项目,具有特定用途或性质特殊,很少在公开市场出售,以致于没有公开市场价格的资产成交案例,因此不宜采用市场法。

考虑委托评估的各类资产负债能够履行现场勘查程序、并满足评定估算的资料要求,因此,本项目选用资产基础法对评估对象进行评估。

本次评估采用资产基础法对南桐污水处理厂一期工程相关净资产的市场价值进行评估。

②其他债权性资产:主要是其他应收款,分析其业务内容、账龄、还款情况,在核实的基础上,以可收回金额作为评估值。

基于本次评估目的,结合各待评估房屋建(构)筑物类资产特点,本次评估对评估范围内企业自建房屋建(构)筑物采用重置成本法进行评估。

预决算调整法:选择具有代表性的典型建筑物,以其竣工决算中的工程量为基础,依照当地建筑管理部门发布的建筑工程造价计算程序、预算定额和费用定额,按评估基准日的人工、材料价格和取费标准,调整计算出被评估建筑物的建

重编预算法:据现场勘查收集的房屋的建筑面积及结构等信息,依照当地建筑管理部门发布的建筑工程造价计算程序、工程量计算规则、预算定额和费用定额,按评估基准日的人工、材料价格和取费标准,估算出被评估建筑物的建安工程费。主要计算公式为:

类比法:通过调查了解当地相关部门发布的建筑工程造价信息,选择近期与被评估建筑物相类似的建筑物进行类比分析,以其建安工程造价为基础,通过调整差异,测算出被评估建筑物的建安工程造价。

单方造价指标法:对于某些建成年份较早的建筑物,其账面历史成本已不具备参考价值,且工程图纸、工程决算资料也不齐全,评估人员经综合分析后可采用单方造价指标,并结合以往类似工程经验,求取此类建(构)筑物的建安工程综合造价。

其他房屋(构)筑物是在实地勘察的基础上,以类比的方法,综合考虑各项评估要素,确定重置单价并计算评估净值。

对主要自建房屋建(构)筑物的评估,根据结算(决算)进行价格调整和税率调整。由于结算与基准日较接近,其工程调整主要按固定资产投资价格指数调整。以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出构筑物的重置全价,并按房屋建(构)筑物的使用年限和对房屋建(构)筑物现场勘察的情况综合确定成新率,进而计算构筑物评估净值。

成新率:对于建(构)筑物类资产采用综合成新率方法确定其成新率,其计算公式为:

根据本次评估目的,按照持续使用原则,以市场价格为依据,结合机器设备的特点和收集资料情况,采用重置成本法进行评估。

重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本,减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值来确定被评估资产价值的方法。重置成本法估算公式如下:

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。

公示地价系数修正法是利用城镇基准地价(路线价)、标定地价等政府公示地价及其地价修正体系,按照替代原则,将待估宗地的区域条件与个别条件等与公示地价的条件相比,进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法,公示地价系数修正法有基准地价系数修正法、路线价法、标定地价系数修正法。

Kj——估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数D——土地开发程度修正值⑥负债

负债主要包括应付账款、其他应付款及长期应付款等。资产评估师对企业的负债进行审查核实,在核实的基础上,以评估基准日企业实际需要承担的负债金额作为负债的评估值。

根据法律、法规和资产评估准则的相关规定,本次评估履行了适当的评估程序。具体实施过程如下:

与委托人就产权持有人和委托人以外的其他评估报告使用者、评估目的、评估对象与评估范围、价值类型、评估基准日、评估报告使用范围、评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式、委托人及其他相关当事人与资产评估机构

根据评估业务具体情况,对资产评估机构和评估专业人员专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后,与委托方签订资产评估委托合同。

根据资产评估工作的要求,编制评估工作计划,包括确定评估的具体步骤、时间进度、人员安排,拟定资产评估技术方案等,报公司相关负责人审核、批准。

1、指导委托人、产权持有人等相关当事方清查资产、准备涉及评估对象和评估范围的详细资料;

2、根据评估对象的具体情形,选择适当的方式,通过询问、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查,了解评估对象现状,关注评估对象法律权属;对不宜进行逐项调查的,根据重要程度采用抽样等方式进行调查。

收集直接从市场等渠道独立获取的资料,从委托人、产权持有人等相关当事方获取的资料,以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料;对资产评估活动中使用的资料进行核查和验证,核查验证的方式通常包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、复核等。

1、根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件,分析市场法、收益法和资产基础法等资产评估方法的适用性,恰当选择评估方法;

2、根据所采用的评估方法,选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成初步评估结论;

2、在不影响对最终评估结论独立判断的前提下,与委托人或者委托人许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后,向委托人出具资产评估报告。

按照法律、法规和资产评估准则的要求对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整理,形成资产评估档案。

在评估过程中,我们所依据和使用的评估假设是评估报告撰写的基本前提,同时提请评估报告使用人关注评估假设内容,以正确理解和使用评估结论。我们遵循以下评估假设条件,如评估报告日后评估假设发生重要变化,将对评估结论产生重大影响。

交易假设是假定评估对象和评估范围内资产负债已经处在交易的过程中,资产评估师根据交易条件等模拟市场进行评估。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。

公开市场假设是假定在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,资产交易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

资产持续使用假设是指资产评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用,或者在有所改变的基础上使用,相应确定评估方法、参数和依据。

1、假设评估基准日后,产权持有人及其经营环境所处的政治、经济、社会等宏观环境不发生影响其经营的重大变动;

2、假设委托人和产权持有人提供的资料真实、完整、可靠,不存在应提供而未提供、评估专业人员已履行必要评估程序仍无法获知的其他可能影响评估结论的瑕疵事项、或有事项等;

根据资产评估的要求,我们认定这些假设条件在评估基准日时成立。当评估报告日后评估假设发生较大变化时,我们将不承担由于评估假设改变而推导出不同评估结论的责任。

本着独立、公正、客观的原则,经过实施资产评估的法定程序,采用资产基础法形成的价值结论:

截至评估基准日2021年9月30日,在保持现有用途持续经营前提下,企业纳入评估范围内的总资产账面价值为5,231.74万元,评估值4,786.02元,减值额为445.72万元,减值率为8.52%;负债账面价值为5,231.74万元,评估值5,231.74万元,无增减值;净资产账面值为0.00万元,评估值为-445.72万元,减值额为445.72万元。具体各类资产的评估结果见下表:

1.固定资产评估净值减值8.52%,主要原因为:房屋构筑物机器设备已正式投入使用,但未计提折旧。

评估结论的使用有效期为一年,自评估基准日2021年9月30日起至2022年9月29日止。除本报告已披露的特别事项,在评估基准日后、使用有效期以内,当经济行为发生时,如企业发展环境未发生影响其经营状况较大变化的情形,评估结论在使用有效期内有效。

当评估结论依据的市场条件或资产状况发生重大变化时,即使评估基准日至经济行为发生日不到一年,评估报告的结论已经不能反映评估对象经济行为实现日的价值,应按以下原则处理:

(1)当资产数量发生变化或资产使用状况发生重大变化时,应根据原评估方法对评估结论进行相应调整;

(2)当评估结论依据的市场条件发生变化、且对资产评估结论产生明显影响时,委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估对象价值;

(3)评估基准日后,资产状况、市场条件的变化,委托人在评估对象实际作价时应给予充分考虑,进行相应调整。

1、特别事项是指在已确定评估结论的前提下,资产评估师揭示在评估过程中已发现可能影响评估结果,但非资产评估师执业水平和能力所能评定估算的有关事项。我们特别提示资产评估报告使用人关注特别事项对本评估报告评估结论的影响。

3、本评估结论中,评估专业人员未能对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测,在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下,通过向设备管理人员和操作人员了解设备使用情况及实地勘察做出的判断。评估专业人员未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所能观察的部分)做技术检测,在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下,在未借助任何检测仪器的条件下,通过实地勘察做出的判断。

(1)因前期工程为南桐镇人民政府代建,后期人员更迭,对于结算资料提供不全面或不完整。

8、担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评估对象的关系:

10、报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场的原则确定的市场价值,未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关费用和税项,也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。

11、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下,根据公开市场的原则确定的现行公允市价,没有考虑将来可能承担的抵押、担保、诉讼赔偿等事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的影响。

12、本评估报告是在委托人及被评估单位所提供的资料基础上得出的,其真实性、合法性、完整性由委托人及被评估单位负责。资产评估机构及资产评估师对在此基础上形成的评估结果承担法律责任。

13、评估结论在评估假设前提条件下成立,并限于此次评估目的使用。当被评估单位生产经营依赖的经营环境发生重大变化,评估专业人员将不承担由于前提条件和评估依据出现重大改变而推导出不同评估结果的责任。

14、本次评估范围内土地使用权,未办理土地不动产权证,根据《万盛南桐污水处理厂一期建设用地委托征收土地协议书》“一期征地面积总计7.09亩,征收土地范围以征地红线图为准”,本次评估仅收到协议书文件,未获取到征地红线图,若以后面积与征地协议所示面积有差异,应根据面积调整评估值而不能直接使用使用,提请报告使用者特别注意。

16、纳入评估范围内的房屋建筑物的面积为评估人员与现场运维人员简易测量得到的数据,其应当知晓评估机构非法定测绘机构,实际面积应以专业测绘机构数据为准。

1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途、只能由评估报告载明的评估报告使用人使用。

2、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估师不承担责任。

3、除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

4、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

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